全国百万套旧改有望拉动2亿平商品房去化

　　房地产市场持续调整过程中，加力实施城中村改造及危旧房改造，成为地方推动楼市止跌回稳一个重要抓手。

　　这其中，洛阳在城中村改造中引入“以购代建”方案，提供了一个可供借鉴的样本。

　　据洛阳市政府3月11日公布的信息，洛阳将实施城中村改造以购代建方案，在保持前期城中村改造新建安置房安置方式基础上，根据上级专项借款使用要求，创新引入房票安置、自主购买、组织购买三种以购代建安置方式。

　　据了解，洛阳实施城中村改造以购代建的安置房源，主要为已开工建设但尚未销售，且持有预售许可证的住宅项目，以及已取得不动产权证书、不存在产权纠纷的住房。各城市区会建立专门的“房源库”，并向社会公示，同时实施动态管理。

　　对于以购代建安置方式有哪些优惠政策，洛阳市住建局方面介绍，选择此类方式的群众，在货币补偿范围内免征契税，超出部分依法征收契税；凭借购房合同，可在新购房屋所在学区办理子女入学手续，在房屋交付前，子女可保留原片区入学资格。

　　而在组织购买模式下，符合棚户区改造政策的楼盘，按规定减免相关税费；签订购房合同后，可申请商业贷款，符合条件的还能申请公积金贷款。

　　就洛阳为何出台以购代建实施方案，洛阳市住建局方面表示，一方面是响应国家积极稳步推进城中村改造的战略部署，满足洛阳自身城市发展需求；另一方面旨在拓宽征收安置渠道，满足群众房屋安置多元化、个性化需求，同时加快房地产市场去库存，促进房地产市场平稳健康发展，支撑城市经济稳定增长。

　　“按高层近期会议所强调的内容，2025年要加力实施城中村和危旧房改造，这些举措将充分释放刚性和改善性住房需求潜力，推动房地产市场止跌回稳。”58安居客研究院院长张波称。

　　对此，中原地产高级研究经理卢文曦表示，加力实施城中村和危旧房改造，可充分释放刚性和改善性住房需求潜力，将成为各地接下来重点推进的一项工作。

　　“这些措施一方面可以通过改造改善城市界面，提高土地利用价值；另一方面，旧改释放出来的需求，是消化库存的一股重要力量。”卢文曦称。

　　2月28日，住建部副部长长姜万荣在国务院政策例行吹风会上表示，城中村改造政策支持范围从35个城区常住人口超300万的大城市扩展至地级及以上城市，旨在推动城市更新和居民安置。

　　扩需求方面，2025年《政府工作报告》中提出，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。关于城中村和危旧房改造，住房和城乡建设部部长倪虹在今年两会民生主题记者会上继续强调，要在新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。

　　中指院分析师也认为，“加力实施城中村和危旧房改造”可谓房地产扩需求的重要政策，向市场释放出相当积极的信号。通过货币化方式及房票安置城中村改造所产生的需求，将是2025年增加住房需求的重要措施。

　　对于这些举措能产生多大的市场效应，张波指出，城中村改造通过货币化安置，衍生的增量住房需求，将直接助力商品房库存压力的化解。数据显示，仅在35个大城市，需要改造的城中村就有170万套。`

　　国海证券首席经济学家夏磊表示，以新增实施100万套城中村改造和危旧房改造来做估计，货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化。在合理调整城中村区域土地规划条件后，还将拉动原址建设约5000亿元的建安投资。

　　张波表示，根据各地的政府工作报告，24个省市将城中村改造作为重点工作进行部署。其中，包括上海、天津、重庆、辽宁、浙江、安徽等12个省市在内，提出了具体实施目标。

　　“总体来看，高层推进房地产市场‘止跌回稳’的目标依然坚定不移，从中央到地方，一系列政策开始在微观层面逐步细化落实。而‘两旧一村’改造和城市更新，是其中的重要组成部分。随着城市更新、城中村改造不断扩容增效，各地正进入加快落地的阶段。”亿翰智库研究中心总经理于小雨表示。

　　以洛阳为例，据2025年洛阳市政府工作报告，洛阳今年将稳步实施19个城中村改造项目，110个老旧小区改造项目全部开工。

　　“在上海，今年2月上海提出优化完善房地产政策，将全面提速‘两旧一村’改造和城市更新，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，完成不成套旧住房改造31万平米，启动‘城中村’改造项目25个。”于小雨称。

　　张波指出，与去年相比，今年城中村改造不仅力度更强，目标也更明确，多地今年将改造的城中村规模也有所扩大。“2025年是城中村改造的关键一年，政策支持力度空前，改造规模和范围大幅扩大。货币化安置下的城中村改造，将成为楼市一个重要的‘引擎’。”