【铝博士网】近日，中国幕墙网ALwindoor.com，收录整理到来自中信和业地产总工程师，兼任北京第一高楼——中国尊项目负责人王伍仁先生，站在业主的角度，为大家解读对“超高层建筑”的思考与理解。希望能引起广大参与或准备参与到超高层建筑项目中的幕墙工程企业、门窗公司、建筑型材、玻璃、结构胶、五金配件、隔热材料等材料厂商的共鸣和启示。
关于超高层的发展，我认为是分了三个阶段，从1894年开始，世界出现了曼哈顿人寿保险公司，那时候已经超过100米了，这是个非常了不起的事；到了1975年，发达国家的超高层起来了，比较有代表性的是芝加哥、纽约;1980年之后，亚洲的超高层也起来了。现在全球已建成超过400米的建筑有十座。
我们统计了一下，全世界目前已经完工的89座超高层中超过三分之一的在中国，目前在建的100座中有34座在中国，到2020年在建要完工的50座中有30座在中国，2014年中国已经连续七年成为全球超高层新增最多的国家，这也是我们国家实力的象征。
有人问我超高层好吗?我说不节能、而且造价高。但它是一个国家或者一个企业经济实力的表现。
中信和业投资有限公司副董事长兼总经理 王伍仁
在1929年，上海和平饭店中国最高楼达77米，到了70年代改革开放以后，广州白云宾馆出来了，80年代后期，中国超高层数量越来越多，大家知道深圳的发展中心，当时的速度也就是三天一层楼的速度。繁荣阶段在2000年以后，目前已经建好的超高层在上海有一座、北京有一座、广州也有一座。
关于中国尊，买了11478平米的土地，楼盖在这个土地之上，可以说是零场地施工的工程，业态大家知道了，原来考虑公寓，后来是饭店，再后来经过了解全世界超高层的特征，60%以上是写字楼，因为它有大量的人流，要保障人流的通行，写字楼的利用率最高。对于中国的分区，我们分了8个区，主要还是以办公为主，当然未来非常有意义，将来观光将成为非常大的亮点，它的高度相当于象山，有500多米的高空，未来将是俯瞰北京最佳的地点。
关于它目前的现状，在长安街就能看见，目前已经超过了150米的高度，29层已经交完。
下面谈谈我的思考，第一，超高层的开发、建设，什么是主要考虑的?我归结为三个点，1、速度;2、品质;3、建造成本和运营成本。这三个是主要考虑的点。
速度要快，但是超高层没有快的，国内的超高层少则需要8年、长则需要10多年，从买地到运营15年的时间。深圳平安8年过去了，上海中心10多年过去了，由于各种原因，开发速度将影响到成本，速度是控制影响到整个开发成本的一个最敏感因素。我给出一个数据，要速度就要时间，中国2010年买的土地，现在已开工的只有七块，而排在第二名花了38个月，第三名花了54个月的时间，这就是要缩短工期的一个对比的数字。
那么怎么缩短时间的?我们抓住了一个好机会，叫做同时一体化施工，所以提前开工了，包括工程装，包括22米的土方。到2013年7月份拿到施工许可，更早的施工许可证拿到就开始地下工程，所以我们比别人缩短了31个月，但是后面给承包商的时间却没有变，所以通过这样的方法来压缩开发商自己该做的事，称为工程前期。当然这个做法靠自身努力是不够的，我们把施工许可证从一个变成了四个，我们得到了市领导的支持，由于我们项目开了个头，北京市把今后的超高层许可证也允许切开化了。
通常超高层要通过17道程序，从1到17，要花24个月才能把证办下来，但是我们在2013年7月就把许可证拿下来了，把地下结构、地上结构变成四个许可证，这样的话工期就得以提前。
第二个是采用双组包模式，一个工程通常非常复杂，因为超高层奠基的含量很大，北京政府非常支持我们，让我们搞双组包。
另外一个是现场的施工进度。
我们把全年工作分了七个板块，然后把一年的工作任务，在今年年初就发布，如果不完成，可能会影响到后面，比如我们把重点的135项在年初就发布，每个专业的负责人把任务领回去，而且我们把逻辑关系全部弄明白了，外部的、内部的都分得很明白。
我们开发的时间成本太高，我们是用奖励的方式来调动承包商的积极性，地下工程给了3000万的奖金，设定三个关键点，达到就给钱，地上我们给了8000万，达到就给钱，奠基给了4500万。
内部来说，我们要求穿透式管理。我们基本上比其他超高层少三分之一的工期，但是我们并没有压缩承包商的工期。
还有就是品质，超高层建筑的品质高低涉及到未来的售价和出租(入住)率，在开工前，我们走了亚洲十几个楼，发现香港的FC和国内的上海金融中心是两个最好的楼，我们未来的品质一定要超过它们。
对设计院、顾问、施工单位我们都提出对标要求。比如说高度、标准楼层，我们净高3米，行政楼层净高3.5米，国内目前还没有这么高的。
还有一个指标也是超高层很特殊的指标，关于使用率，国内称为出房率，台湾101大楼里面设备占的面积太大，所以它出房率很低，大概58%-62%的范围。
安全就不多说了，运输当然是个非常重要的指标，因为楼建好了，大家上班不方便，这也是个很大的问题，所以我们安装了101部电梯加41部直梯，我们对比了一下，它比国内其它已建的超高层电梯总长比大了10%左右。美国911后来发现一个重大问题，原来的超高层里面的柱子是不耐火了，911之后基本上都加了耐火的巨型柱。一个安全原因，一个是晃动原因，我们加的钢是一般高层建筑的4-5倍。
舒适度，温度、湿度、新风量，我们在这个楼里有几个指标是超过国家规范要求的，比如除了控温还控湿，夏天湿度是不超过50%的，冬天不低于35%，我们筛选了很好的高压微物技术来解决。
接下来是新风量，国家标准是每人每小时30，我们的标准是50，里面的甲醛等释放期是很漫长的，所以我们要增加换风量，我们是国家标准1.6倍以上，头两三年都应该加大新风量，确保健康。还有一个重要的参数是PM2.5空气质量，肺癌是中国的第一大癌症，我相信空气质量是导致这个癌症的主要元凶，我们国家在明年1月1号开始要求办公楼里面的PM2.5是75微克每立方米，我认为这个数字是不够先进的，因为我们调查发现，发达国家是35微克每立方米，好的甚至只有25微克每立方米，我们现在考虑的是50微克每立方米，已经比别人的标准高。原因有两个，一是健康，二是国家标准会随着国民收入的增高和身体健康的关注而提高的，楼要用100年，就得考虑到它未来升级的空间。
最早是在进风口那里不用过滤，后边用个板式再加个过滤，我们发现很多大楼在改造，优化以后的设计是这样，加一个板式初效过滤，然后再加一个中效的代式过滤，从两级变四级，最后预留一个活性炭的设计，从过去的两级变四级，抵御北京的雾霾应该是有把握的。
大多数是双玻璃加一个中空，经过分析发现，超高层能耗大量的热能是因为我们的玻璃，因为玻璃的散热量是墙体的六倍，为了美观用了玻璃，能耗太大，所以项目上我们采用了双真空，变成四层玻璃，双真空之后我们发现对节省能耗作用非常大，而且对降噪效果也提高了很多，中国目前的超高层只有中国尊采用了这样的配置，算下来200块钱一平米足够了，总共就是两千多万。按照清华大学测算的，因为增加了玻璃之后，它前提是电费不涨价的情况下，20年收回投资，但是我不相信中国电费不涨价，所以十年收回投资是有把握的。
成本控制，成本分两部分，一个是建造成本，第二个是运营成本，作为一个成熟的负责任的开发商，除了建筑成本还要想使用成本，所以降低运营成本应该是重要的考虑因素。
国内现在有个新规定，只要是国有资金投资招标，招标人必须编制招标控制价，根据这个原理设计院要求提供设计预算，请了有经验的公司做预算，然后我们的人调研同类工程，调研之后形成分析，最后确定招标控制价。到今天为止，我们已经采购完成130多亿，200多个合同签完了，应该说都还可控。我们分了四个阶段加结算，五道关口来把关成本，这是我们的管理原理，也就是说前面留得多一点，中间肯定会发生增项，但到最后增项完了也不能超出原来最早的测算，这是一个控制原理。
我们在节能上非常有效的措施是采用冰蓄能，但是冰蓄能的褒贬不一。整个项目会多花2000多万，但是我们估算四年就能收回这个成本。电价最便宜三毛六，最贵的时候一块五毛钱，相差四倍，也就是说最便宜的时候我们储能，最后使得运营成本降低。至于成本的控制难点，一个是周期太长，还有一个是由于大量的分包筛选花的时间比较多，现在国内有个大问题，理论上施工图是设计院画好交给施工单位，但事实上绝对做不到。第二，国内设计院还没这个水平，所以设计院对材料了解并不多。
关于设计，我只说一句话，方案的初步设计是外国人做，国内设计院再设计，然后交给施工，中间是有两条沟的，我们采用联合体的方式把沟给消掉了，我们有专门（词条“门”由行业大百科提供）给设计师服务的顾问，总包联合体来管。
另外值得一说的是，中国尊高效的另外一个重要原因是用最新的技术，从设计、招标、施工、运营全施工周期做规划，由业主编制导则，这个我们把它控制住了，当然效果也是很明显的。
还有信息化，我们用了一个数据软件，版本不断提升，大的动了五次，小的不知道多少次了，保证信息同步出去，设计院每隔四小时和我们同步更新，不能拿的淘汰图纸或者被替换的图纸，到10月份我们已经上去了2.4万文件，达到2.4TB。
消防也是一个非常大的矛盾。中央台为什么出现这么大的问题?就是因为切换期，永久消防和临时消防中间有空白，这个时候如果发生火灾，没人可以救你。上海着火的时候好多消防车在楼下停着，连水管都没接，因为着火点在220米以上，接也白接，我们靠的都是自己的消防系统。
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